Realizarea unei construcții presupune parcurgerea unei proceduri de autorizare reglementate la nivel național prin Legea nr. 50/1991 privind autorizarea executării lucrărilor de construcții.

Pentru informații suplimentare privind procesul de proiectare și atribuțiile arhitectului, puteți consulta resursele puse la dispoziție de Ordinul Arhitecților din România în cadrul secțiunii „Misiunile Arhitectului”.

Mai jos regăsiți principalele etape ale procesului de autorizare a unei construcții.

​

Certificatul de Urbanism (CU)

Certificatul de Urbanism este documentul care oferă informații despre regulile de construire aplicabile unui teren sau unei clădiri. Acesta stabilește condițiile urbanistice, regimul de construire și lista avizelor necesare pentru obținerea autorizației de construire sau desființare.

Reprezintă primul pas obligatoriu în procesul de autorizare. Certificatul de Urbanism nu conferă dreptul de a construi, ci oferă informații privind reglementările urbanistice aplicabile terenului, precum și lista avizelor și acordurilor necesare pentru obținerea autorizației de construire.

​

Obținerea avizelor și acordurilor
În baza cerințelor stabilite prin Certificatul de Urbanism, se solicită și se obțin avizele și acordurile necesare de la instituțiile competente și furnizorii de utilități (energie electrică, gaze naturale, apă-canal, telecomunicații, protecția mediului, securitate la incendiu, etc.).

​

Elaborarea documentației tehnice pentru autorizare (DTAC)
DTAC (Documentația Tehnică pentru Autorizarea Executării Lucrărilor de Construire) este documentația necesară pentru obținerea Autorizației de Construire. Elaborată de arhitect și specialiștii de proiectare, aceasta conține toate informațiile tehnice și administrative care demonstrează că proiectul respectă reglementările urbanistice și legislația în vigoare.

​

Documentația Tehnică pentru Organizarea Execuției (DTOE)
DTOE (Documentația Tehnică pentru Organizarea Execuției) este solicitat în principal atunci când lucrările propuse necesită organizare de șantier. Această documentație este solicitată prin Certificatul de Urbanism în următoarele situații: organizări de șantier și construcții provizorii aferente lucrărilor autorizate, precum și în alte cazuri în care autoritatea emitentă consideră necesară detalierea modului de organizare a execuției lucrărilor.

​

Depunerea documentației și emiterea autorizației de construire
Dosarul complet, care cuprinde documentația tehnică, avizele și celelalte documente solicitate, se depune la autoritatea competentă (Primărie sau Consiliu Județean, după caz). Conform legislației în vigoare, autorizația de construire se emite în termen de până la 30 de zile de la depunerea documentației complete.

​

Documente necesare pentru emiterea autorizației de construire

• Cerere pentru emiterea autorizației de construire;

• Certificatul de Urbanism, în termen de valabilitate (în copie);

• Documentația Tehnică pentru Autorizarea Executării Lucrărilor de Construire (DTAC), întocmit în baza prevederilor legale, inclusiv referatele de verificare și, după caz, referatul de expertiză tehnică – semnate și ștampilate în original;

• Documentația Tehnică pentru Organizarea Execuției (DTOE), după caz, întocmită în funcție de cerințele din Certificatul de Urbanism, necesară pentru fundamentarea modului de organizare a lucrărilor pe șantier și a măsurilor de execuție în condiții de siguranță;

• Avizele și acordurile solicitate prin Certificatul de Urbanism;

• Dovada titlului asupra imobilului (extras de carte funciară, act de proprietate etc.);

• Declaratie pe propria răspundere privind inexistența unor litigii asupra imobilului;

• Certificat de rol fiscal  -  de impunere fiscală pentru imobilul care face obiectul solicitării;

• Fișele tehnice pentru obținerea avizelor cerute prin certificatul de urbanism, necesare emiterii acordului unic, precum și, după caz, documentațiile tehnice necesare emiterii avizelor și acordurilor care sunt în competența de obținere a emitentului;

• Documentele de plata a taxelor legale pentru avizele și acordurile necesare emiterii acordului unic, conform listei avizelor și acordurilor necesare, comunicate o dată cu certificatul de urbanism (în copie);

• Documentul de plată a taxei de emitere a autorizației de construire;

• Dovada achitării taxei de timbru de arhitectură;

• Alte documente specifice, după caz, conform cerințelor autorității emitente.

​

Termene de valabilitate și emiterea autorizației de construire

Dosarul pentru obținerea autorizației de construire trebuie depus la autoritatea competentă (Primăria sau Consiliul Județean, după caz) în perioada de valabilitate a Certificatului de Urbanism.

Conform legislației în vigoare, termenul legal pentru emiterea autorizației de construire este de maximum 30 de zile de la data depunerii documentației complete. În practică, acest termen poate fi depășit, motiv pentru care este recomandat să fie considerat un termen minim estimativ.

În situațiile în care autoritatea emitentă nu respectă termenul legal, se pot aplica prevederile privind aprobarea tacită, în condițiile stabilite de legislația în vigoare. Punerea în aplicare a acestor prevederi poate necesita parcurgerea unor proceduri judiciare.

​

Valabilitatea autorizației de construire

Autorizația de construire este valabilă, de regulă, 12 luni de la data emiterii, cu posibilitatea prelungirii pentru încă 12 luni, în condițiile prevăzute de lege. Perioada de valabilitate este menționată în mod expres în autorizație.

În acest interval, beneficiarul are obligația de a începe lucrările autorizate. Odată începute în termenul legal, autorizația rămâne valabilă pe întreaga durată de execuție a lucrărilor aprobată prin documentația tehnică.

Durata de execuție este stabilită de autoritatea emitentă pe baza informațiilor prezentate în cerere și în Proiectul pentru Autorizarea Executării Lucrărilor de Construire (DTAC).

​

Lucrări care necesită autorizație de construire

Autorizația de construire este necesară pentru:

• construirea, reconstruirea, consolidarea, modificarea, extinderea, schimbarea de destinație sau repararea construcțiilor și a instalațiilor aferente;

• lucrări efectuate asupra monumentelor istorice și a construcțiilor situate în zone protejate;

• realizarea, modernizarea sau reabilitarea căilor de comunicație, rețelelor edilitare, lucrărilor hidrotehnice și infrastructurii tehnice;

• amenajarea spațiilor publice, parcurilor, piețelor, spațiilor verzi, împrejmuirilor și mobilierului urban;

• lucrări de foraje, excavări și exploatări necesare studiilor geotehnice sau activităților de exploatare;

• organizări de șantier și construcții provizorii aferente lucrărilor autorizate;

• amplasarea construcțiilor provizorii, precum chioșcuri, tonete, cabine, panouri publicitare sau alte structuri similare;

• organizarea de tabere de corturi, rulote sau căsuțe temporare;

• înființarea și extinderea cimitirelor.

 

Lucrări care nu necesită autorizație de construire

În anumite situații, legea permite executarea unor lucrări fără autorizație de construire, cu condiția să nu fie afectate structura de rezistență, aspectul arhitectural sau reglementările urbanistice aplicabile.

Printre acestea se numără:

• reparații la împrejmuiri, acoperișuri și învelitori, fără modificarea formei sau a materialelor;

• înlocuirea tâmplăriei interioare și exterioare, cu păstrarea dimensiunilor și configurației existente;

• reparații și înlocuiri ale sobelor și instalațiilor de încălzire;

• zugrăveli și vopsitorii interioare;

• zugrăveli și vopsitorii exterioare care nu modifică aspectul fațadei sau cromatica clădirii;

• reparații și înlocuiri ale pardoselilor;

• lucrări de întreținere și reparații la finisaje, trotuare, ziduri de sprijin și scări de acces, fără modificarea caracteristicilor constructive;

• lucrări de întreținere a căilor de comunicație și instalațiilor aferente;

• lucrări de investigare, expertizare, conservare și restaurare a componentelor artistice ale construcțiilor;

• foraje și sondaje geotehnice pentru construcții de importanță redusă sau normală, realizate în afara zonelor de protecție specială.

 

Cine poate elabora documentația tehnică?

Documentațiile pentru autorizarea executării lucrărilor de construire (DTAC) și proiectele tehnice sunt elaborate de specialiști autorizați, în funcție de domeniul de competență.

• Arhitect - Partea de arhitectură este elaborată și semnată de un arhitect cu drept de semnătură, membru al Ordinului Arhitecților din România (OAR), pentru toate categoriile de construcții supraterane și subterane.

• Inginer constructor și inginer de instalații - Părțile de structură și instalații sunt elaborate și asumate de ingineri cu studii superioare de specialitate, pentru toate categoriile de construcții și instalații aferente acestora.

• Conductor arhitect, urbanist sau subinginer constructor - Pot elabora documentații pentru construcții de importanță redusă, amplasate în afara zonelor protejate, în condițiile prevăzute de legislația în vigoare.

​

Schimbarea investitorului pe parcursul lucrărilor

În cazul schimbării proprietarului sau investitorului în timpul executării lucrărilor, autorizația de construire își păstrează valabilitatea, cu condiția respectării tuturor prevederilor acesteia și a transferului legal al dreptului de construire către noul proprietar.

Prin transferul dreptului asupra imobilului, noul proprietar preia, de asemenea, autorizația de construire, avizele, acordurile și documentațiile care au stat la baza emiterii acesteia.

​

Autorizația de Desființare (Demolare)​

Desființarea, demolarea, dezafectarea sau dezmembrarea, parțială ori totală, a construcțiilor și instalațiilor aferente, precum și a altor amenajări existente, se poate realiza numai în baza unei Autorizații de Desființare, emisă de autoritatea competentă în aceleași condiții ca și Autorizația de Construire, cu respectarea prevederilor documentațiilor de urbanism și a reglementărilor legale în vigoare.

Autorizația de Desființare se emite în termen de maximum 30 de zile de la data înregistrării documentației complete. Perioada de valabilitate este de până la 12 luni de la data emiterii, interval în care beneficiarul are obligația de a începe lucrările autorizate.

După începerea lucrărilor în termenul de valabilitate, autorizația își menține efectele pe întreaga durată de execuție aprobată.

În situațiile justificate în care lucrările nu pot fi începute sau finalizate în termenul stabilit, beneficiarul poate solicita prelungirea valabilității autorizației cu cel puțin 15 zile înainte de expirarea acesteia. Prelungirea se poate acorda o singură dată, pentru o perioadă de maximum 12 luni.

Solicitantul Autorizației de Desființare poate fi orice persoană fizică sau juridică ce deține un drept legal asupra imobilului, dovedit prin acte de proprietate, contracte de concesiune, cesiune, comodat sau, în cazul construcțiilor provizorii, prin contract de închiriere însoțit de acordul expres al proprietarului.

​

Documente necesare pentru emiterea Autorizației de Desființare (Demolare)​

Pentru obținerea Autorizației de Desființare este necesară depunerea următoarelor documente:

• Cerere pentru emiterea Autorizației de Desființare, completată conform cerințelor legale;

• Actul care atestă dreptul asupra imobilului și conferă solicitantului dreptul de a executa lucrările de desființare;

• Certificatul de Urbanism, aflat în termen de valabilitate;

• Documentația Tehnică pentru Autorizarea Lucrărilor de Desființare (DTAD), elaborată de specialiști autorizați, inclusiv referatele de verificare și, după caz, expertiza tehnică;

• Documentația Tehnică pentru Organizarea Execuției (DTOE), după caz, solicitată prin Certificatul de Urbanism, necesară pentru stabilirea măsurilor de organizare a lucrărilor de demolare, a accesului în șantier, a condițiilor de securitate și a protecției vecinătăților;

• Fișele tehnice și documentațiile necesare obținerii avizelor și acordurilor solicitate prin Certificatul de Urbanism;

• Avizele și acordurile emise de instituțiile competente, conform cerințelor stabilite prin Certificatul de Urbanism;

• Declarație pe propria răspundere privind inexistența unor litigii asupra imobilului;

• Certificat de atestare fiscală privind situația fiscală a imobilului;

• Dovada achitării taxei pentru emiterea Autorizației de Desființare;

• Dovada achitării taxelor aferente avizelor și acordurilor solicitate.

 

Elaborarea documentației DTAD

Documentația Tehnică pentru Autorizarea Lucrărilor de Desființare (DTAD) este întocmită de specialiști autorizați și conține toate informațiile tehnice necesare pentru evaluarea și aprobarea intervenției propuse.

În funcție de complexitatea construcției și de cerințele autorităților competente, documentația poate include relevee, expertize tehnice, planuri de demolare, măsuri de protecție a vecinătăților și soluții privind gestionarea deșeurilor rezultate din desființare.